2022년은 그야말로 금리인상 신드롬으로 인해 모든 금융자산과 실물자산 가치의 하락과 달러 가치의 상승으로 투자자들에게는 대혼란의 시기가 되고 있다 할 수 있습니다. 특히 부동산 투자자들, 그 중에서도 상가투자자들은 어떤 상황일까요? 계속되는 미국 금리인상으로 인해, 한국은행 총재도 향후 몇 차례 금리인상과 함께 목표 금리까지 제시하고 있는 상황인데요, 금리에 따라 수익률이 좌지우지 되는 상가투자, 앞으로 어떤 전략으로 대응해야 할 지 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
시간 없는 제군들을 위한 Key Point
1. 금리가 인상되면 상가 투자는 매력이 없다.
2. 투자금 대비 안정적이고 높은 월세 수익률이 나오는 상가를 찾아라. 그런 상가가 향후에 매매하기도 쉽다.
3. 금리 인상 정점에 상가 투자를 해야 한다. 그때를 위해 지금은 공부해야 할 시기이다.
금리와 상가 매력도와의 관계
상가는 철저하게 수익형 부동산입니다. 수익형 부동산이란, 매월 정기적인 임대료 수익을 얻기 위한 부동산을 말하며, 아파트나 토지처럼 시세차익을 얻기 위한 부동산과는 다른 접근을 해야 합니다. 즉, 철저하게 수익률 위주의 투자판단이 필요하다는 이야기 입니다. 수익률을 결정 짓는 것은 임차인으로부터 받는 월세수익 뿐만 아니라, 투자금을 마련하기 위한 대출의 이자비용도 포함됩니다.
만약 투자금을 대출 없이 100% 자본금으로 마련하였다면, 상가투자를 하지 않고 예금을 넣었더라면 얻을 수 있는 예금이자를 기회비용으로 생각하고 수익률을 계산해야 합니다.
상가 투자 시 나의 연간 수익률은 매월 임대수익에서 매월 대출 이자비용을 차감한 매월 순수익을 투자금으로 나눈 값이 됩니다. 각종 세금까지 반영하면 수익률은 조금 더 낮아지겠죠. 금리 인상 시 대출 이자비용의 증가로 순수익(분자)이 줄어들기 때문에 당연히 수익률은 낮아지게 됩니다.
불과 1년전 대비 3%가 넘게 오르는 현재의 상황에서, 상가의 매력도가 있을까요? 변동금리로 받은 상가 매입자금 대출이 있는 경우, 투자 당시의 수익률과 지금의 수익률은 엄청난 차이를 보일 것입니다. 단지 금리만 인상되었을 뿐이지만요.
투자금 대비 높은 수익률을 내는 상가가 팔기도 쉽다
상가의 수익률은 곧 매매가를 결정하는 지표와도 같습니다. 높은 수익률(임대수익)를 보이는 상가가 매매가도 높습니다. 상가투자 공부를 해보시고, 임장을 하며 부동산중개인과 몇 마디 나눠보면, 수익률이 곧 상가 투자의 지표라는 것을 알 수 있을 것입니다. 경매로 매수하던, 거래를 통해 매수하던, 수익률을 철처하게 분석하지 못하면 자칫 낭패를 볼 수도 있습니다. 소중한 나의 돈이 눈앞에서 사라지고 있는게 보이기 때문이죠.
높은 수익률을 내는 상가에 대해 이야기 해보겠습니다.
수익률은 크게 내적요인과 외적요인으로 달라질 수 있는데 먼저, 내적요인은 상가 자체가 가지고 있는 가치입니다. 좋은 상권과 입지(유동인구)에 또한 거기에 잘 맞는 업종까지, 그리고 주변 환경과 교통시설, 각종 호재로 인해 상가 본연의 가치가 올라가면, 다른 상가보다 더 높은 임대료를 맞출 수 있고, 나의 임대수익은 올라가게 됩니다. 즉 수익률이 높아지게 되죠.
외적요인은 바로 금리인상과 같은 내가 통제할 수 없는 변화요인입니다. 금리인상시 대출 이자비용이 많아지거나 또는 상가투자의 대신 은행 예금이자로 얻을 수 있는 수익, 즉 기회비용이 올라가면, 나의 수익률이 낮아지게 되죠. 또한 각종 악재, 코로나와 같은 전염병 유행으로 인한 영업시간 제한 등도 외적요인이라고 할 수 있습니다.
이러한 내/외적 수익률 변화요인들을 잘 확인하고 신중하게 상가를 투자해야 합니다.
기억하세요! "높은 수익률을 내는 상가가 높은 가격에 팔린다"
금리인상기에는 상가 투자를 위한 공부와 임장을 하라
상가투자를 해야할 최적의 타이밍은 언제일까요? 바로, 금리가 최정점으로 올랐을 때 입니다. 금리가 최정점이라는 것은 반대로 실물자산 가치의 최저점이라는 의미이기도 하고, 상가 투자 수익률이 가장 낮아, 매매가가 가장 낮다는 의미이기도 합니다. 우리는 이때 상가를 매입해야 합니다. '싸게 사서 비싸게 파는 것' 만큼 좋은 투자전략은 없습니다. 싸게 산다는 것은 투자금(분모)이 작아지며, 수익률을 그만큼 오르게 됩니다.
그 최적의 타이밍에 상가 투자물건을 공부하고 임장하러 다닌다면 늦을 수 있습니다. 인생에 몇번 오지 않을 기회를 남들보다 빠르게 잡기 위해서는 금리인상기인 지금 공부해야 합니다.
좋은 상권과 입지를 볼 수 있는 능력을 기르고, 직접 임장하고 근처 부동산중개인을 만나 물건을 살펴보면서 나만의 데이터를 만들어 놓으셔야 합니다. 금리가 최정점에 올랐을때는 아마 상가 경매물건도 대량으로 쏟아질 가능성이 있습니다. 더 저렴하게 매수하고 싶다면, 경매공부도 미리 해보면 좋을 것 같습니다.
기회도 준비된 사람에게 먼저 옵니다. 금리인상을 하나의 기회로 생각하고, 그 기회를 잡기 위해 준비해보시는 것은 어떨까요?
이상 돈Army였습니다.
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